A tributação na alienação de imóveis rurais tem tratamento diferenciado

Na coluna de hoje, vamos tratar da base de cálculo na apuração do ganho de capital na alienação de imóveis rurais, que possui um tratamento diferenciado em relação aos imóveis urbanos.

Como é cediço, via de regra, o Regulamento do Imposto de Renda estabelece que o ganho de capital será auferido pela diferença entre o custo de aquisição e o valor da alienação.

Já a legislação aplicável aos imóveis rurais, à saber, a Lei 9.393/96, estabelece que, para os imóveis adquiridos a partir do dia 1º de janeiro de 1997, para fins de apuração de ganho de capital, considera-se custo de aquisição e valor da venda do imóvel rural o VTN declarado no Diat-ITR, nos anos da ocorrência de sua aquisição e de sua alienação.

Ainda de acordo com a Lei 9.393/96, em relação aos imóveis adquiridos anteriormente à esta data, será considerado custo de aquisição o valor constante da escritura pública, observado o Art. 17 da Lei nº 9.249/1995, que, por sua vez, exclui as empresas do lucro real desta regra.

Ou seja, não havendo tratamento especial para os imóveis rurais adquiridos anteriormente ao dia 1º de janeiro de 1997 para as empresas do lucro real, aplica-se o disposto no Regulamento do Imposto de Renda.

A aplicação da regra especial para imóveis rurais adquiridos após 01/01/1997 permite a redução da base de cálculo e, consequentemente, do ganho de capital. Até por isso, pode ser considerado um benefício fiscal.

Pouco importa se a receita retratada decorre ou não de atividade rural, bastando a natureza do imóvel ser rural, nos termos da legislação do ITR, para que se atraia a regra especial da mencionada lei.

O entendimento pela aplicação da lei especial atinente aos imóveis rurais em detrimento do RIR é agasalhado pelo CARF, senão vejamos:

“Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF. Ano-calendário: 2009, 2010. GANHOS DE CAPITAL. IMÓVEIS DE ÁREA RURAL O que define a natureza urbana ou rural é a destinação econômica do imóvel. Se o imóvel está dentro do perímetro urbano e se destina a atividade típicas da área rural, o tratamento para uma eventual ganho de capital tem que ser de imóvel rural. Comprovado que o imóvel era utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial (art. 15 do DL 57/1966), correta a apuração do ganho de capital de acordo com a regra do art. 19 da Lei 9.393/96.” (CARF, 2S, Ac. 2202-003.122, j. 27/01/2016).

“Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF. Ano-calendário: 2010. GANHO DE CAPITAL. IMÓVEIS DE ÁREA RURAL. O que define a natureza urbana ou rural é a destinação econômica do imóvel. Se o imóvel está dentro do perímetro urbano e se destina a atividade típicas da área rural, o tratamento para um eventual ganho de capital tem que ser de imóvel rural” (Carf, 2S, Ac. 2202-003.548, j. 18/8/2016).

Portanto, para fins de planejamento tributário, é importante observar a data em que o imóvel foi adquirido. Se a partir 01/01/1997, é mais interessante atrair a tributação pela regra da base de cálculo da Lei 9.393/96, eis que, pelo menos aparentemente, permite uma maior vantagem fiscal em comparação com a regra do RIR.

Em outras palavras, caso o imóvel rural em questão tiver sido adquirido a partir do dia 01/01/1997 e o valor do VTN no ano de sua compra for menor que o valor contábil, recomenda-se a utilização da base de cálculo pela regra imposta na Lei 9.393/96, qual seja:

Ganho de Capital = VTN no ano da alienação – VTN no ano da compra

Quer dizer, de acordo com a Lei 9.393/96, é irrelevante saber qual o valor contábil do imóvel rural e o valor da alienação, já que estes não são considerados custo de aquisição e valor da venda, respectivamente.

Pelo fato da Lei 9.393/96 estabelecer que a base de cálculo do ganho de capital é definida de acordo com o VTN declarado no Diat-ITR, é necessário que o contribuinte já tenha entregue a declaração na data da alienação. Esta declaração, via de regra, deve ser entregue entre agosto e setembro de cada ano.

Com efeito, cumpre mencionar que o Art. 14, da Lei 9.393/96, dispôs sobre a falta de entrega do Diat:

Art. 14. No caso de falta de entrega do DIAC ou do DIAT, bem como de subavaliação ou prestação de informações inexatas, incorretas ou fraudulentas, a Secretaria da Receita Federal procederá à determinação e ao lançamento de ofício do imposto, considerando informações sobre preços de terras, constantes de sistema a ser por ela instituído, e os dados de área total, área tributável e grau de utilização do imóvel, apurados em procedimentos de fiscalização.

§ 1º As informações sobre preços de terra observarão os critérios estabelecidos no art. 12, § 1º, inciso II da Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, e considerarão levantamentos realizados pelas Secretarias de Agricultura das Unidades Federadas ou dos Municípios.

§ 2º As multas cobradas em virtude do disposto neste artigo serão aquelas aplicáveis aos demais tributos federais.

Desse modo, caso a alienação ocorra antes do período de entrega do Diat, o melhor entendimento é no sentido de considerar o valor do arbitramento como valor de alienação, seguindo os critérios do Sistema de Preços de Terras (regulamentado pela Portaria SRF nº 447/2002). [1]

Nesse tom, em função do disposto no Art. 14, da Lei 9.393/96, para mitigar a possibilidade de riscos, é recomendável que seja feita a revisão no VTN do imóvel rural para apurar se os valores estão distantes da realidade, tendo em vista que, caso o mesmo estiver subavaliado, o Fisco poderá desconsiderar o VTN e aplicar o arbitramento, com acréscimo de multas.

Por fim, não se pode olvidar que é necessário analisar o caso concreto para confirmar se este cenário trazido pela Lei 9.393/96 é realmente mais vantajoso do que a regra do RIR, mediante apuração por cálculos aritméticos.


[1] TRF-4 – RECURSO CÍVEL: 5002844-39.2017.404.7000, Relator: VILIAN BOLLMANN, Data de Julgamento: 04/10/2017

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