Reforma de imóvel residencial não goza de isenção de ganho de capital

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Na coluna desta quinta-feira vamos abordar um tema que foi recentemente analisado pela Receita Federal do Brasil por meio da Solução de Consulta nº 240/2017.

Lá restou consignado que a isenção legal prevista no art. 39 da Lei nº  11.196/2005 não pode ser interpretada ampliativamente a fim de permitir a concessão de benefício fiscal para incluir gastos com benfeitorias ou reformas em imóveis de propriedade do contribuinte.

A relevância deste tema se torna ainda mais evidente, dado que, um número considerável dos contribuintes pratica a operação de alienação de imóveis residenciais.

Com efeito, boa parte destes contribuintes, quando bem assessorados por profissionais da área imobiliária, contábil ou jurídica (capacitados), possuem plena ciência acerca da existência da isenção de IRPF incidente no ganho de capital decorrente da alienação do imóvel residencial quando este valor é utilizado, no prazo de 180 dias, para compra de outro imóvel residencial.

 A isenção legal foi prevista expressamente no art. 39 da Lei nº 11.196/2005, que assim dispõe:

Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveiisenção do imposto de renda sobre ganho de capital prevista no art. 39 da Lei
n° 11.196/2005? s residenciais localizados no País. 
    
(Vigência)

Nesse ponto, convém ressaltar que na Solução de Consulta submetida para análise da Receita Federal o contribuinte questionou ao Fisco se “os dispêndios com reformas no novo imóvel adquirido, realizadas após a compra, e devidamente suportados pelo adquirente, podem integrar o valor de aquisição deste novo imóvel, para fins da isenção do imposto de renda sobre ganho de capital prevista no art. 39 da Lei n° 11.196/2005?”.

A Instrução Normativa SRF nº 84/2001 regulamentou o conceito legal de “ganho de capital” da seguinte forma:

Art. 2º Considera-se ganho de capital a diferença positiva entre o valor de alienação de bens ou direitos e o respectivo custo de aquisição.

Logo, resta claro que se não houvesse a regra de isenção prevista na Lei nº 11.196/2005 a simples alienação do imóvel residencial já geraria o fato gerador a legitimar a incidência do IRPF sobre o valor correspondente a diferença entre o valor do custo da aquisição do bem imóvel e o valor da alienação do bem.

Esta isenção legal prevista pelo legislador é absolutamente lógica na medida em que nos casos em que há posterior compra de um imóvel residencial (logo após a alienação do seu imóvel) não podemos considerar que os alienante tenha uma verdadeira “capacidade contributiva” ou um verdadeiro “ganho de capital” na medida em que apenas houve na prática a troca de um imóvel por outro.

Em que pese o que foi acima exposto, tal fato por si só não legitima que os contribuintes tentem aumentar o âmbito de incidência da norma de isenção, dado a vedação imposta pelo art. 111,II, do CTN a fim de tentar garantir a isenção dos valores utilizados para reformas ou benfeitorias do novo imóvel.

O que foi acima exposto ficou melhor detalhado na ementa da Solução de Consulta COSIT nº 240/2017:

ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA – IRPF
EMENTA: GANHO DE CAPITAL. IMÓVEIS RESIDENCIAIS. ISENÇÃO. APLICAÇÃO EM REFORMAS DE IMÓVEIS. INAPLICABILIDADE.
Não se aplica a isenção prevista no art. 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, normatizado pela Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º, relativamente ao valor da venda de imóveis residenciais, que seja aplicado em reformas em imóveis de propriedade do contribuinte.
DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39; Instrução Normativa (IN) SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, arts. 2º e 3º; IN SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, arts. 2º e 4

Com base no que foi acima exposto, os alienantes de imóveis residenciais deverão ter muita cautela para efetuar a correta declaração do Imposto de Renda incidente sobre o ganho de capital.

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Abner Vellasco

Bacharel em direito pela PUC-RJ. Advogado militante nas áreas de direito fiscal e aduaneiro. Pós-graduando no curso de LLM em direito tributário na Fundação Getúlio Vargas RJ (FGV-RJ). Especialista em direito aduaneiro formado pela instituição AVM (“A Vez do Mestre”) vinculada à Universidade Cândido Mendes (UCAM). Advogado associado do Escritório Teixeira Duarte Advogados. Membro associado da ABDF (“Associação Brasileira de Direito Financeiro”). Membro associado da IAB (“Instituto dos Advogados Brasileiro”), com atuação na comissão de Direito Financeiro e tributário

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